PLACENÍ OPRAV SOUVISEJÍCÍ S UŽÍVÁNÍM BYTU NÁJEMCEM - BĚŽNÁ ÚDRŽBA A DROBNÉ OPRAVY NOVĚ VYMEZENY NAŘÍZENÍM VLÁDY | Advokátní kancelář Praha 1 | Macek Legal | právní služby & advokát

PLACENÍ OPRAV SOUVISEJÍCÍ S UŽÍVÁNÍM BYTU NÁJEMCEM - BĚŽNÁ ÚDRŽBA A DROBNÉ OPRAVY NOVĚ VYMEZENY NAŘÍZENÍM VLÁDY

1.1. 2016 se stalo účinným nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Co vše je zahrnuto pod pojmem běžná údržba bytu a drobné opravy bylo dosud častým místem sporů ve vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem.

 

Občanský zákoník od 1. 1. 2014 stanovil nájemcům povinnost hradit výdaje za běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, ale již nevymezil, jaké činnosti to jsou. Pojmy tak byly vymezeny až tímto nařízením, které za drobné opravy také stanovilo maximální roční limit, který musí nájemce zaplatit. Roční limit se však vztahuje pouze na drobné opravy, nikoliv na běžnou údržbu, tu nájemce hradí bez omezení její maximální výše.

 

Nařízení vymezuje běžnou údržbu jako udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů. Dále jsou součástí běžné údržby i pravidelné prohlídky a čištění předmětů jako vodovodní baterie, digestoř, sprcha, umyvadlo či kuchyňský sporák uvedené níže pod písmenem g). Drobnými úpravami pak podle nařízení jsou opravy součástí bytu ve vlastnictví pronajímatele zejména:

 

  1. opravy jednotlivých vrchních částí podlah,opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt

 

  1. b) opravy jednotlivých částí dveří a okena jejich součástí, kování a klik, výměny zámkůvčetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu

 

  1. c) opravy a výměny elektronických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejménavypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů,zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů požáru

 

  1. d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynus výjimkou hlavního uzávěru pro byt

 

  1. e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku

 

  1. f) opravy a certifikace bytových měřidelpodle zákona o metrologiinebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty

 

  1. g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van,výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní

 

  1. h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů,kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení

 

  1. výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenu g) a h)

 

Za drobné opravy se považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedené v bodech a) až h), jestliže náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 1 000,- Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je pro posouzení, zda jde o drobnou opravu rozhodující součet nákladů za související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce. 

 

V zájmu ochrany nájemců je v nařízení stanoven i maximální roční limit za úhradu drobných oprav.  Součet nákladů za drobné opravy nesmí v kalendářním roce přesáhnout částku 100,- Kč/m2 podlahové plochy bytu (tedy za byt s podlahovou plochou 50m2  musí nájemce zaplatit náklady na drobné opravy v maximální výši 5000,- Kč.). Pokud součet nákladů za opravy tuto částku za kalendářní rok přesáhne, nepovažují se další opravy v daném kalendářním roce za drobné. Tyto opravy pak již nehradí nájemce, ale majitel bytu.

 

Rozsah podlahové plochy bytu je v nařízení stanoven jako součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Dále se započítává podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras, ale pouze jednou polovinou jejich výměry.

 

Mgr. Daniel Macek

Advokát I partner at macek | legal