CO BYSTE MĚLI VĚDĚT O REZERVAČNÍM POPLATKU PŘI KOUPI NEMOVITOSTI | Advokátní kancelář Praha 1 | Macek Legal | právní služby & advokát

CO BYSTE MĚLI VĚDĚT O REZERVAČNÍM POPLATKU PŘI KOUPI NEMOVITOSTI

Pokud kupující projeví vážný zájem o koupi nemovitosti, jejíž prodej zprostředkovává realitní kancelář, bude realitní kancelář zpravidla požadovat uzavření tzv. rezervační smlouvy, která kupujícímu zajistí rezervování vybrané nemovitosti do doby, než zájemce uzavře kupní smlouvu. Po kupujícím je pak ze strany realitní kanceláře požadováno složení rezervačního poplatku. Na základě toho realitní kancelář danou nemovitost rezervuje pro kupujícího a nadále ji nenabízí dalším zájemcům.

Naprosto běžnou praxí realitních kanceláří je požadavek, aby zájemce o nemovitost složil rezervační poplatek právě na účet realitní kanceláře. Rezervační poplatek pak slouží realitní kanceláři jako záloha na kupní cenu a často dokonce také jako smluvní pokuta pro zájemce v případě, kdy do určené doby není uzavřena kupní smlouva na rezervovanou nemovitost. V běžné praxi celá výše rezervačního poplatku propadne realitní kanceláři. Zde je ovšem potřeba zpozornět, protože rezervační poplatek nenáleží zprostředkovateli, nýbrž přímo vlastníkovi nemovitosti! Realitní kancelář tak není oprávněna s rezervačním poplatkem nikterak volně nakládat.

Vzhledem k tomu, že rezervační poplatek se pohybuje okolo 3-10 % kupní ceny, může jeho výše činit částku v řádech desítek, nebo i stovek tisíc korun. Pokud si tak zájemce o nemovitost tuto koupi z nějakého důvodu rozmyslí, může přijít o nemalé peníze.

Na co si dát pozor při uzavírání rezervační smlouvy?

  • Podepisujte rezervační smlouvu až v okamžiku, kdy máte koupi nemovitosti pečlivě promyšlenou. Pokud podepíšete smlouvu a složíte rezervační poplatek za nevýhodných podmínek, můžete být zprostředkovatelem tlačeni k podpisu závazků, na které byste jinak nepřistoupili. Před podpisem rezervační smlouvy doporučujeme důkladně prověřit právní i faktické vady nemovitosti, technický stav a dokumenty spojené s nemovitostí, stejně tak jako vlastní finanční schopnost nemovitost koupit.
  • Neuzavírejte rezervační smlouvu s realitní kanceláří, nýbrž s vlastníkem nemovitosti. Rezervační smlouva musí být uzavřena mezi zájemcem o nemovitost a jejím majitelem. Nejvyšší soud ČR totiž stanovil, že rezervační smlouva uzavřená mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi je neplatná (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 3337/2011 ze dne 28. 5. 2013). Důvodem je to, že k budoucímu uzavření kupní smlouvy se může zavázat pouze vlastník nemovitosti, nikoliv realitní kancelář. Rezervační smlouva může být ale rovněž sepsána jako trojstranná smlouva, kterou mezi sebou uzavřou zájemce o nemovitost a její vlastník, kdy zprostředkovatel bude jen vedlejším účastníkem smlouvy. Realitní kancelář je oprávněná rezervační smlouvu za prodávajícího podepsat jen v případě, kdy jí k tomu účelu prodávající udělil plnou moc.
  • Vyjednejte spravedlivé podmínky pro vrácení rezervačního poplatku. Častým ustanovením rezervačních smluv je sjednání propadnutí rezervační zálohy v případě neuzavření smlouvy „z důvodu na straně kupujícího“. Právě tuto formulaci je potřeba blíže specifikovat, aby bylo zřejmé, kdy připadne rezervační poplatek prodávajícímu. Zkontrolujte, zda je ve smlouvě uvedeno, že kupující má nárok na vrácení rezervačního poplatku, pokud nedojde ke koupi z důvodů na straně prodávajícího.
  • Složte rezervační poplatek do advokátní nebo notářské úschovy. Vzhledem k tomu, že rezervační poplatek náleží vlastníkovi nemovitosti a zprostředkovatel prodeje tak nemá nárok s ním jakkoliv nakládat, není bezpečné hradit rezervační poplatek k rukám nebo na účet realitní kanceláře. Bezpečná úschova je pouze u advokáta, notáře, případně v bance. Pro účel úschovy je zřizován bezpečný vázaný účet a vyplacení peněz z úschovy je vázáno na konkrétní smluvní podmínky. Schovatel také musí být řádně pojištěn. V případě zaslání peněz na účet realitní kanceláře nelze hovořit o úschově. Realitní kanceláře ukládají rezervační poplatky na klasické provozní účty a zpravidla je využijí na běžné provozní záležitosti. To je pro zájemce velice rizikové.

Komu náleží rezervační poplatek?

Pokud obchod dopadne dobře a prodej nemovitosti se zrealizuje, rezervační poplatek se zpravidla započítá na kupní cenu. Kupující tak zaplatí kupní cenu poníženou o již uhrazený rezervační poplatek. V případě, kdy se obchod nezrealizoval z důvodů na straně kupujícího, propadá rezervační poplatek ve prospěch vlastníka nemovitosti dle podmínek, které byly sjednány v rezervační smlouvě. Pokud se prodej nemovitosti nezrealizoval z důvodu na straně prodávajícího, má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši.

I přes existující judikaturu v oblasti rezervačních smluv stále dochází k zadržování peněžních částek ze strany realitních kanceláří. Zájemci o koupi nemovitosti často o svých právech nevědí a domnívají se, že realitní kanceláře mají na rezervační poplatek nárok. Díky judikatuře Nejvyššího soudu se ale postavení kupujícího značně posílilo. V řadě situací tak zájemci platí realitním kancelářím neodůvodněně. V takových případech má smysl se bránit. Pokud řešíte, nebo jste v minulosti řešili podobný problém, neváhejte žádat naší kancelář o konzultaci. Rádi Vám v tomto směru poradíme.

 

Mgr. Kateřina Marešová

Advokátní koncipient at macek | legal

 

Napište nám